Шаблоны документов

Договор аренды нежилого помещения

Шаблон договора аренды нежилого помещения (офис, склад, торговая площадь) по гл. 34 ГК РФ: объект, арендная плата с НДС 22%, коммунальные платежи, ремонт, обеспечительный платёж, госрегистрация.

Договор аренды нежилого помещения заключают, когда организации или предпринимателю нужен офис, склад, магазин, производственная площадь. Отношения регулируют общие положения об аренде (ст. 606–625 ГК РФ) и правила об аренде зданий и сооружений (ст. 650–655 ГК РФ), которые применяются и к помещениям в них.

Существенные условия

Объект. Нужно указать данные, позволяющие точно определить помещение (п. 3 ст. 607 ГК РФ): адрес, кадастровый номер, этаж, номер помещения по техническому плану, площадь, назначение. К договору прикладывают поэтажный план с выделенной арендуемой частью. Если сдаётся часть помещения, план обязателен.
Арендная плата. Для аренды зданий и помещений размер платы — существенное условие: без него договор считается незаключённым (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Размер платы можно менять не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ), если договор не устанавливает иное.

Форма и государственная регистрация

Договор заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Если срок аренды — не менее года, договор подлежит государственной регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ). До регистрации он связывает стороны, но для третьих лиц, например нового собственника, считается незаключённым (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому на практике часто подписывают договор на 11 месяцев с условием о пролонгации — регистрация в этом случае не требуется.

Как заполнить шаблон

Проверьте право собственности арендодателя по выписке из ЕГРН и полномочия подписанта.
Разделите арендную плату на постоянную часть (фиксированная сумма) и переменную (коммунальные услуги по показаниям приборов учёта).
Определите, кто проводит текущий и капитальный ремонт. По умолчанию капитальный — арендодатель, текущий — арендатор (ст. 616 ГК РФ).
Передачу помещения оформите актом приёма-передачи с описанием состояния и показаниями счётчиков (ст. 655 ГК РФ).

Налоговые последствия

Арендодатель-плательщик НДС начисляет налог на арендную плату по ставке 22% и ежемесячно выставляет счета-фактуры или УПД. Арендатор учитывает арендную плату в расходах (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ) и заявляет вычет НДС. Если помещение арендуется у физического лица, не являющегося ИП, арендатор-организация — налоговый агент по НДФЛ и удерживает налог с арендной платы. При аренде государственного или муниципального имущества у органа власти арендатор исчисляет и уплачивает НДС как налоговый агент (п. 3 ст. 161 НК РФ). Обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ) не является арендной платой, пока не зачтён в её счёт.

Типичные ошибки

Объект описан только адресом без площади и плана — договор могут признать незаключённым.
Договор на год и более не зарегистрирован — условия не защищают арендатора при смене собственника.
Неотделимые улучшения проведены без письменного согласия арендодателя — их стоимость не возмещается (ст. 623 ГК РФ).
Помещение не возвращено по акту — арендная плата продолжает начисляться (ст. 622 ГК РФ).

Образец документа

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № ____

г. ____________________

«___» ____________ 20___ г.

______________________________________ (полное наименование / ФИО), ИНН __________, именуемое(ый) в дальнейшем «Арендодатель», в лице ______________________________ (должность, ФИО), действующего на основании ____________, с одной стороны, и ______________________________________ (полное наименование), ИНН __________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице ______________________________, действующего на основании ____________, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1. Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение со следующими характеристиками: адрес: ______________________________; кадастровый номер: ______________________________; этаж: ____; номер помещения (комнаты) по техническому плану: ____; общая площадь: ____ кв. м (далее — «Помещение»). Расположение Помещения обозначено на поэтажном плане (Приложение № 1).

2. Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРН № ______________________________ от «___» ____________ 20___ г.

3. Помещение предоставляется для использования под ______________________________ (офис, склад, торговый зал и т. п.).

4. Арендодатель гарантирует, что Помещение не обременено правами третьих лиц, не находится под арестом и не является предметом спора.

2. Срок аренды и передача помещения

1. Договор заключён на срок с «___» ____________ 20___ г. по «___» ____________ 20___ г.

2. Если срок аренды составляет один год и более, договор подлежит государственной регистрации. Заявление о регистрации подаётся Сторонами в течение ____ рабочих дней с даты подписания договора; расходы по государственной пошлине несёт ______________________________.

3. Помещение передаётся Арендатору по акту приёма-передачи в течение ____ рабочих дней с даты подписания договора. В акте фиксируются состояние Помещения, перечень передаваемого оборудования, ключей и показания приборов учёта.

4. Если ни одна из Сторон за ____ календарных дней до окончания срока аренды не заявит о прекращении договора, договор считается возобновлённым на тот же срок на тех же условиях.

3. Права и обязанности Арендодателя

1. Передать Помещение в состоянии, пригодном для использования по назначению, с обеспечением электроснабжения, отопления, водоснабжения и водоотведения.

2. Производить за свой счёт капитальный ремонт Помещения и инженерных систем здания.

3. Не препятствовать Арендатору в пользовании Помещением; обеспечить круглосуточный / с ____ до ____ доступ Арендатора и его посетителей в Помещение.

4. Арендодатель вправе проверять состояние и порядок использования Помещения, предварительно уведомив Арендатора не менее чем за ____ рабочих дня.

4. Права и обязанности Арендатора

1. Использовать Помещение по назначению, соблюдать требования пожарной безопасности, санитарные нормы и правила эксплуатации здания.

2. Своевременно вносить арендную плату и иные платежи по договору.

3. Производить за свой счёт текущий ремонт Помещения.

4. Не сдавать Помещение в субаренду, не передавать права и обязанности по договору третьим лицам и не производить перепланировку без письменного согласия Арендодателя.

5. Производить неотделимые улучшения только с письменного согласия Арендодателя. Стоимость согласованных неотделимых улучшений возмещается / не возмещается Арендодателем (нужное указать).

6. При прекращении договора возвратить Помещение по акту в том состоянии, в котором оно было получено, с учётом нормального износа.

7. Арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

5. Арендная плата и порядок расчётов

1. Арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.

2. Постоянная часть арендной платы составляет ____________ (______________________________) рублей в месяц, в том числе НДС 22% ____________ рублей / НДС не облагается на основании ______________________________ (нужное указать). Постоянная часть вносится ежемесячно авансом не позднее ____ числа текущего месяца.

3. Переменная часть арендной платы равна стоимости потреблённых Арендатором коммунальных услуг (электроэнергия, тепло, вода, водоотведение, вывоз отходов), определяемой по показаниям приборов учёта / пропорционально площади (нужное указать). Переменная часть оплачивается в течение ____ рабочих дней с даты получения счёта.

4. Арендная плата начисляется с даты подписания акта приёма-передачи Помещения и до даты подписания акта его возврата.

5. Арендатор в течение ____ рабочих дней с даты подписания договора вносит обеспечительный платёж в размере ____________ рублей. Обеспечительный платёж засчитывается в счёт арендной платы за последний месяц аренды либо в счёт неустойки и возмещения ущерба; проценты на него не начисляются.

6. Размер постоянной части арендной платы может изменяться по соглашению Сторон не чаще одного раза в год / индексироваться ежегодно на ____% (нужное указать).

6. Ответственность сторон

1. За просрочку внесения арендной платы Арендатор уплачивает пени в размере ____% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

2. При невозврате Помещения в срок Арендатор вносит арендную плату за всё время просрочки, а также возмещает убытки в части, не покрытой арендной платой.

3. Арендатор возмещает ущерб, причинённый Помещению и имуществу здания по его вине.

7. Изменение и досрочное расторжение договора

1. Изменения и дополнения к договору оформляются письменно и подписываются Сторонами. Если договор зарегистрирован, изменения также подлежат государственной регистрации.

2. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон, а также в судебном порядке по основаниям, предусмотренным ст. 619 и 620 ГК РФ.

3. Каждая Сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, письменно уведомив другую Сторону не менее чем за ____ месяца(ев) / одностороннее расторжение не допускается (нужное указать).

8. Обстоятельства непреодолимой силы

Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств, вызванное обстоятельствами непреодолимой силы, о наступлении которых Сторона письменно уведомила другую Сторону в течение ____ рабочих дней. Если в результате таких обстоятельств Помещение стало непригодным для использования, арендная плата за этот период не начисляется.

9. Разрешение споров

1. До обращения в суд Стороны соблюдают претензионный порядок; срок ответа на претензию — ____ календарных дней.

2. Неурегулированные споры рассматриваются Арбитражным судом ______________________________ / судом по месту нахождения Помещения (нужное указать).

10. Заключительные положения

1. Договор вступает в силу с даты подписания, а если подлежит государственной регистрации — для третьих лиц с даты регистрации.

2. Договор составлен в ____ экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

3. Приложения: № 1 — Поэтажный план с обозначением Помещения; № 2 — Акт приёма-передачи Помещения.

11. Реквизиты и подписи сторон

Арендодатель	Арендатор
Наименование / ФИО: ____________________ ИНН / КПП: ____________________ ОГРН (ОГРНИП): ____________________ Адрес: ____________________ Р/с ____________________ в ____________________ (банк) К/с ____________________ БИК ____________________	Наименование: ____________________ ИНН / КПП: ____________________ ОГРН: ____________________ Адрес: ____________________ Р/с ____________________ в ____________________ (банк) К/с ____________________ БИК ____________________
____________ / ____________ / М. П. (при наличии)	____________ / ____________ / М. П. (при наличии)